Le loyer
Vous trouverez dans cet article plusieurs questions relatives au paiement, à l'augmentation du loyer et au dépôt de garantie.
Le propriétaire peut-il demander une caution équivalente à deux mois de loyer et plus ?
Article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Non. Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal.
Renseignez-vous auprès du CILSO (comité interprofessionnel du logement du sud-ouest) pour une aide au paiement du dépôt de garantie.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
ACTUALITÉ: LOI ALUR:
Les modalités de restitution du dépôt de garantie en location meublée sont alignées sur celles de la location vide. Par conséquent, que le logement soit loué meublé ou non, le propriétaire devra restituer le dépôt de garantie :
- en principe, dans un délai de deux mois ;
- mais dans un délai de un mois seulement si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux établi à l'entrée.
A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.
Quelle sera la démarche à suivre pour le locataire qui n'obtient pas le remboursement du dépôt de garantie ?
Il devra adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans l’hypothèse ou le propriétaire ne répond pas ou est en désaccord, le locataire peut :
- * saisir le conciliateur territorialement compétent, prenez connaissance des permanences des conciliateurs dans le département des landes
- * saisir le Juge de proximité par une procédure simplifiée, à savoir :
La Déclaration au Greffe: C'est un mode de saisine simplifié qui consiste à remplir un imprimé (à demander au T.I.), à remettre ou à adresser au Tribunal d'instance. Ce procédé ne nécessite pas de faire appel à un huissier de Justice. Ce mode de saisine n’est possible que si la demande est chiffrable et chiffrée. En toute hypothèse, pour que ce mode de saisine soit admis par le Tribunal, la demande ne devra pas dépasser la somme de 4000 €.
Elle contient à peine de nullité :
- 1º Pour les personnes physiques : l'indication des nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance du demandeur ; Pour les personnes morales : l'indication de leur forme, leur dénomination, leur siège social et de l'organe qui les représente légalement ;
- 2º L'indication des nom, prénoms et domicile de la personne contre laquelle la demande est formée, ou, s'il s'agit d'une personne morale, de sa dénomination et de son siège social ;
- 3º L'objet de la demande.
Elle est datée et signée.
Requête en injonction de payer : Elle permet au créancier d’obtenir le paiement de la dette due par le débiteur. Il est possible de saisir le Juge par le biais d’une requête lorsque le préjudice subi paraît incontestable du fait de la possession de pièces probantes à l’appui de la demande. Jusqu'à la somme de 4000 €, la demande d'injonction de payer est à former au Juge de proximité.
Le Juge rendra une ordonnance, sans convoquer les parties, qui pourra faire l’objet d’une opposition pendant un mois par le débiteur. Celui-ci pourra notamment par l’opposition demandait à obtenir des délais de paiement (soit un rééchelonnement de la dette ou un report de celle-ci au-delà de 24 mois maximum).
En cas d'inexécution par mon propriétaire de ses obligations, puis-je ne pas payer le loyer?
Vous avez l'obligation de payer votre loyer.
Dans l'hypothèse ou votre propriétaire n'effectue pas ses obligations, vous pouvez lui adresser un courrier en recommandé avec accusé de réception. Si cette forme de recours amiable n'aboutit pas, vous devrez demander au juge du Tribunal d'Instance l'autorisation de verser le paiement du loyer sur un compte bloqué à la Caisse des dépôts et consignations.
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer à tout moment ?
Il faut distinguer l'augmentation lors du renouvellement du bail ou en cours de bail.
En cours de bail :
Il doit être obligatoirement mentionné dans votre contrat de bail le montant du loyer, les modalités de paiement ainsi que les règles de révision éventuelle. Dès lors, lisez bien votre contrat de location, une rubrique "révision du loyer" doit y figurer.
Dans cette rubrique, il est précisé que le loyer est réajusté proportionnellement aux variations de l'indice du coût de la construction publié trimestriellement par l'INSEE.
Dans le cadre du renouvellement du bail :
Le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas seulement, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation. A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé.
ACTUALITÉ: LOI ALUR:
Le loyer d'un logement vide ou meublé peut être réévalué au moment du renouvellement du bail s'il est manifestement sous-évalué par rapport aux prix du marché. Cette réévaluation est possible sous réserve de respecter une procédure précise.
Vous pouvez consulter cette procédure sur ce lien: Réévaluation du loyer.