Rédaction et signature du bail

Que doit préciser et contenir mon contrat de location ?

Articles 3, 3-1, 3-2 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, consolidée au 7 mars 2007, tendant à améliorer les rapports locatifs.

Le contrat de location établi par écrit, doit préciser :

• - le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
• - la date de prise d'effet et la durée ;
• - la consistance et la destination de la chose louée ;
• - la désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun ;
• - le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
• - le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.
• - Un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat.

Lorsque l'état des lieux doit être établi par huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

A défaut d'état des lieux, l'article 1731 du code civil précise que le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et devra les rendre tels sauf s’il peut prouver le contraire (si par exemple, il ne s’agissait pas de réparation locative mais qui incombait par leur importance au bailleur…).

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

• - Un diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation ;
• - Un constat de risque d'exposition au plomb prévu à l'article L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique;
• - Un constat sur l'absence d'amiante;
• - Un constat sur les risques sismologiques;
• - Un constat sur l'absence de thermites...

Enfin, une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l'immeuble est fournie par le bailleur et annexée au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.

A noter : ces dispositions sont d’ordre public. Il n’est donc pas possible d’y déroger par des conventions particulières. Ces dispositions s’appliquent à tous sans dérogations possibles dans des clauses particulières. Si votre contrat contient une clause contraire aux dispositions figurant ci-dessus, celle-ci sera réputée non écrite. Vous n’aurez donc pas à l’appliquer. (au contraire d’une clause considérée comme abusive ou nulle par décision d’un Juge)

Ces dispositions ne concernent que :

• -la location de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale)
• -les garages, places stationnements, jardins et autres locaux accessoires au local principal loué par le même bailleur.
• - L’article 3-1 de la Loi du 6 juillet 1989 concernant le dossier de diagnostic technique est aussi applicable pour les logements à caractère saisonnier, les locaux meublés, les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, les locations consenties aux travailleurs saisonniers.

Quelle est la durée minimale du contrat de location ?

Articles 10 et 11 de la Loi du 6 juillet 1989

Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale :

À trois ans pour:

• - les bailleurs personnes physiques;
• - pour les bailleurs sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus,
• - par la société au profit de l'un des associés;
• - lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l'indivision.

À six ans pour les bailleurs personnes morales.

Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15 de la Loi du 6 juillet 1989, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés et lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l'indivision et de six ans pour les bailleurs personnes morales.

En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à trois ans ou à six ans en fonction du bailleur concerné.

Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.

Le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement.

Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois.

Lorsque l'événement s'est produit, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat.

Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.

Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé.

A noter : ces dispositions sont d’ordre public. Il n’est donc pas possible d’y déroger par des conventions particulières. Ces dispositions s’appliquent à tous sans dérogations possibles dans des clauses particulières. Si votre contrat contient une clause contraire aux dispositions figurant ci-dessus, celle-ci sera réputée non écrite. Vous n’aurez donc pas à l’appliquer. (Au contraire d’une clause considérée comme abusive ou nulle par décision d’un Juge).

Le propriétaire, en préalable de la conclusion du contrat de location, peut-il demander tout document privé?

Décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution

Le propriétaire peut-il m'obliger à souscrire un contrat d'assurance auprès d'une compagnie de son choix ?

Article 7 g de la loi du 6 juillet 1989.

Non. Par ailleurs, le locataire a l'obligation de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de l'assurance se fait par la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur. 

Le bailleur peut prévoir dans le contrat de bail une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. Cette résiliation prend effet un mois après un commandement demeuré infructueux par le bailleur. 

A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.